在我国，关于房价的一切随时随地都能占据舆论至高点，因为一套房，满怀朝气的年轻人不得不逃离大城市回到家乡，因为一套房，谈婚论嫁的新人也会变得物质狰狞，这就是房价高企的赤裸裸现实。
其实，日益上涨的房价不仅和靠贷款驱动的市场有关，更关键的是和政府的卖地政策息息相关，高地价保证地方债务的偿还能力，避免地方的举债投资导致银行不良资产增加。那这样会造成什么样的负面后果呢？当房地产出现越来越多的泡沫，那么土地财政随之增加，但是，消费者购房贷款也随之增加，银行债务便会增加，大量印钞是必然，最终导致通货膨胀。在金融危机的影响还未完全消弭的情况下，这样为之实在不妥。房价何时才能下降？又如何抑制通货膨胀？
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房地产行业辉煌已经过去。确切地说，不是房地产行业的辉煌已经过去，是地方财政依赖土地出让金的时代过去了。国家的财政应该是与经济发展、企业税收同步的。中国不同，中国是建立在房子上的国家，由于土地全民所有制，地方是土地资源唯一的提供者，于是，中国财政的扩张通过土地出让金实现了，土地出让金占了地方财政收入的一半以上，财政需要高，土地涨价，楼价随涨，在房价中，６０％是地方财政的收取，可见，房子不仅仅是用来住的。在某种意义上，并不是房子太多了，也不是老房区不需要改造了，是地方这一大块额外税，在居民收入的真实背景下，不太可能继续下去。（香格里拉的雪）
(0)中国动则上万、几万甚至十几万的每平米房价，其建筑成本始终没有超过2000元，建筑商并没有分到较多的利润蛋糕。如此之高的房价，与房地产后续产业也无关，因为装修、家具、大件电器等等，并不会因房价升高而水涨船高或质量升级。相反，过高的房价会抑制人们对住房面积的需求，从而降低建筑商的工程量和利润，也抑制了高质量的装修、家具和大件电器的需求。也就是说，房地产的价格与房地产相关产业的量、质和利润都相关性不大，甚至负相关。是房地产带动了相关产业，而不是房地产的价格带动了相关产业。 那么房地产价格超过其成本的巨额利润跑哪里去了呢？简单的回答就是被地方政府和房地产商瓜分了。 地方政府以土地出让金的名义拿走了相当大的一部分利润。土地出让金的本质是土地税。把土地税变成土地出让金实际上是一种变相的盘剥行为，因为没有任何一个国家敢于将土地税定为房地产最终价格的百分之几十。 土地出让金中实际土地税的部分有其一定的合理性，这些税金用于城市建设、改造和运营是合理的。但是地方政府拿走的土地出让金的其余部分是不合理的，因为其用于铺张浪费的面子工程，而许多官员又通过这些面子工程吃回扣，造成了严重的贪污腐败。 房地产商拿走的利润绝大部分都是不合理的。因为房地产商说到底就是个皮包公司，他们得到的利润一部分用于贿赂，大部分装到自己兜里，其中很多都通过各种途径转移到国外，造成国内经济发展的资金大量流失。中国经济学家把这些人包装成民营企业企业家，既不公正也不符合经济学的基本理论。 更重要的是，房地产的高价格造成了大量资本的沉没。一个沉没是高房价刺激了房地产投机，投机形成了大量空置房，这些空置房所形成的资本沉没高达60万亿（1）。我们曾在《中国6大“金库”：保经济、促增长，钱从哪里来？》一文中指出，这部分资本如果用衍生金融的办法置换出三、五万亿，就足够刺激当前的经济了。但是很可惜，中国根本没有懂得这种操作的人。 另一方面，住房只要是使用其使用功能，就在相当长的时间内失去了商品属性，4000元一平米和20万元一平米，它们的使用价值没有差别，基于使用价值的房子的合理价值与其价格之间存在着巨大的差距，价格与合理价值之间的差价实际上也被沉没了，因为房子只要购买者在使用中，就失去流动性，投入的货币也被沉没了。这部分沉没资本恐怕高达几百万亿都不止。 这些巨额沉没财富，就是我们经济今天失去发展动力的原因。想想看，如果我们每个家庭今天所住的房子都是用我们所购买的价格的一半购买的，我们每个家庭就可以省下几十万上百万的财富。这些财富将会成为我们今天发展的动力，成为我们经济提升质量、进行转型的动力。但很可惜我们全国人民都被剥夺了。 但合理价值怎么计算呢？我们在《房地产价格能否一剑封喉》和《公平、公平还是公平》两篇文章中指出，住房价格主要由三部分组成，第一是建造成本，基本可以忽略不计。第二是土地价格。第三是地产商利润。 由于中国地少人多，随着城市化进程的发展，土地价格不断升值是必然的。关键是这个升值的部分握在谁的手里？如果这个部分掌握在政府手里，政府通过转移支付，用于公共事业，至少有相当部分是合理的。同时政府可以通过计算，减少自己的所得，让利于购房者，同时规定转售价格，从而平抑房价。 但是地方政府没有这样做，他们和房地产商勾结起来，让房地产商以很低的价格购入土地，然后长期闲置，静等土地增值，然后以较高的土地价格进入房价，从而获得超额利润。最近李嘉诚通过闲置几十年土地，获得超额利润就是一个显著的例子。（于中宁 赵瑜）
(0)截至目前，中国距离开始大规模开启内循环的4万亿时代，已经过去11年了。 之前我们说过，投资刺激经济是一种凯恩斯主义的玩法，而凯恩斯主义是必然导致通货膨胀的，毕竟印了那么多的钱，不可能对货币总量没有太大影响。 但几乎所有的经济学家都不得不承认，我国反映通胀的CPI指数并不高。这是为什么呢？因为大量资金被房地产领域吸收了。 也就是说，我国印出来的钱，没有去追逐一般的商品，而是有相当部分去追逐房地产领域中的房屋和土地这一特殊商品。这就是CPI涨幅并不大，但房价却暴涨的原因。 中国经济体制改革研究会副会长王德培，甚至把房地产成为“人民币的稳定之锚”，王德培曾经“掏心掏肺”地说： “中国有200多万亿的人民币印制和发行，全世界之最了，为什么没出问题”，就是因为房地产，房地产是“中国通货膨胀的主战场。” 但是高价房这个问题主要针对“中产阶级以上的人”，所以社会本身不至于出问题。 王德培的这段话说得太明白了，我国为什么不敢让房价跌，因为“货币大量沉淀在那里”，一旦房价跌了，巨量的货币就会涌现其他商品市场，造成全社会范围内的通货膨胀。 那么，房地产的价格会一直维持高位吗？ 城镇化放缓，人口结构逆转，房价虚高，房企背负高额负债……只能说，这实在有些岌岌可危。 房地产泡沫会破灭吗？会怎样破灭？我们都不知道。只知道的是，一旦房地产泡沫破灭，中国经济将最终停滞下来，而伴随着经济停滞的，是大量货币涌向市场导致的通货膨胀，停滞和通胀将并存，这就是可怕的滞胀。 所以说，我们必须护着这个泡沫。 从本质上来说，经济从内外双循环转向内部循环为主也已经11年了。 目前，经济面临的外部形势越来越严峻，全球经济衰退，新冠只不过是骆驼背上最后一根稻草。外部循环熄火，投资主导的内部循环成了唯一可靠的驱动引擎。在这样的局面下，再次提出内部循环，只不过因为我们已经无从选择。虽然副作用大，但也不得不一饮而下。
(0)通胀是皮肉伤，滞胀是伤筋动骨。中国大众对通胀并不陌生。改革开放初期的上世纪八、九十年代，中国从计划经济转向市场经济，经历了双轨制转型，出现了至少三次大通胀。就是传说中“涨价潮”、“抢购潮”，各类日用商品被抢购一空，甚至影响了生产秩序。 有个笑话说，广播电台播音员在节目里字正腔圆地告诫市民不要抢购商品，话音刚落就拎包奔向了马路对面的百货店……话筒忘了关了。还有什么酱油买了一洗脸盆、盐屯了一柜子，都成了笑话。最夸张的是局部通胀引起的“长春君子兰事件”，一盆君子兰可以卖到数万元——万元户就算巨富的时代，相当于一盆君子兰可以实现财务自由。当年东北重工业基地可是全国“倒爷”的圣地，钱源源不断地流入了东北，造成了君子兰的“奇迹”。不过，当年的通胀虽然来势汹汹，实际伤害有限。因为，物价快速上涨的同时，工资也在涨，经济整体提速。“蛋糕”做大了，各阶层最终多多少少都能受益。
(0)房地产行业曾经是个最好的印钞机。 买房人依靠自身信用和买的房子作为抵押物，从银行取得贷款，钱付给了开发商。 买房人将个人信用变成了社会中流通的资金，实质上就是印钱的过程。 而印的钱又促使经济进入正反馈的良性循环，促进经济的发展，成为经济的发动机。 开发商的售房款一部分用于购买材料，拉动了上游产业的需求，一部分形成运营费用，成了一部分人收入，还有一部分以税费和出让金的形式到了政府手中，政府支付运营成本和投入到基础建设当中。 基建的改善又对实体经济的发展形成促进作用，反过来拉动经济的增长和居民收入的提高，从而支撑房价上涨。随着房价的不断上涨，居民杠杆率不断提高，基建的投出产出比不断下降，对经济的拉动作用降低，逐步这一经济循环的效力下降。 靠房地产继续印钞拉动经济的效率越来越低，并随着房价上涨和居民杠杆提高，负面效应越来越大。 当前，中国急需一台新的印钞机来替代房地产这台旧印钞机。
(0)没有人不担心房地产泡沫，但我们必须理性，正视规律。事与愿违、欲速则不达，这样的故事我们听多了。假如靠限制房地产贷款就能管住房价，那我们的房价早就不会泡沫化了。 掐断开发商资金链，不仅难以根治房地产泡沫，反而有引发系统性风险的可能： 大面积开发商陷入困境，资金链问题会蔓延至上下游产业，引发多米诺骨牌效应。 开放商融资困难，势必设法去影子银行融资，进一步推升民间融资成本，加剧实体经济融资难融资贵。 开发商陷入困境，势必拉低经济增速，放大经济金融风险。 在中美博弈如火如荼的情况下，我们也要谨防外部不确定性与内部金融风险的叠加。面对开发商大面积破产倒闭，我们应该警惕系统性金融风险来敲门。
(0)土地财政是中国高速发展的核心原因之一，地方政府高速城市化的同时，也早已被土地财政深度绑定，土地信用是土地财政巨额融资的信用基石，地价绝对不能出事，也不允许出事。 政府手中能护盘的政策工具何其多也，解除限购、解除限售、解除限贷，每一个都会震动市场。 就光房贷利率降低，每次降个0.25%，从5.5%降低到3%，这样的重磅政策能连出10次来刺激市场。 房贷利率降低到极致，可以参考日本的1.5%和香港的2%，中国目前的房贷利率是5.5%，你说这出牌空间到底有多大。
(0)房地产行业曾经是个最好的印钞机。 买房人依靠自身信用和买的房子作为抵押物，从银行取得贷款，钱付给了开发商。 买房人将个人信用变成了社会中流通的资金，实质上就是印钱的过程。 而印的钱又促使经济进入正反馈的良性循环，促进经济的发展，成为经济的发动机。 开发商的售房款一部分用于购买材料，拉动了上游产业的需求，一部分形成运营费用，成了一部分人收入，还有一部分以税费和出让金的形式到了政府手中，政府支付运营成本和投入到基础建设当中。 基建的改善又对实体经济的发展形成促进作用，反过来拉动经济的增长和居民收入的提高，从而支撑房价上涨。 随着房价的不断上涨，居民杠杆率不断提高，基建的投出产出比不断下降，对经济的拉动作用降低，逐步这一经济循环的效力下降。 靠房地产继续印钞拉动经济的效率越来越低，并随着房价上涨和居民杠杆提高，负面效应越来越大。 当前，中国急需一台新的印钞机来替代房地产这台旧印钞机。
(0)中国货币政策的目的除了控制通胀和经济增长，还要稳定汇率。经济增长的需求(如投资软约束)和汇率稳定的需求(如外汇占款)会导致货币供给的增加和央行资产负债表被动扩张。控制通胀要求少发货币，经济增长和贸易顺差需要多发货币。多重目标并不是指它们都同等重要，而是如1995年《中国人民银行法》所规定的，“货币政策目标是保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长。”所以取舍的关键是通胀是否可控。 以汇率政策为例，外汇占款主要是中国2001年加入WTO之后发生的。在2001-2013年的十多年间，中国M2平均增长率为17.4%，实际GDP增长率为10.0%，CPI涨幅为2.5%，如果以CPI为通胀之锚则无虑；同期房价涨幅为8.9%，如果以房价为锚则货币超发。有意思的是，这段时间房价涨跌与同期CPI和收入的相关性为负，与名义GDP相关性为零，与M1和M2的相关性则高达58.6%和53.8%。这再次印证了房价上涨的第一属性是货币现象这一判断。 一个国家的货币政策可以有多个目的，但通胀之锚必须选准；否则貌似通胀温和，实际上催生资产泡沫。由于中国央行独立性有限，也由于CPI涨幅貌似温和，货币政策在很大程度上被经济和汇率政策驱动。其结果是世界最贵的房价之一，以及让公众缺乏信心的货币政策。 货币政策的成熟过程是寻找合适的锚以及建立传导机制的过程。中国过去20多年的货币超发之谜提醒我们，用什么来做通胀之锚，真的很重要，超乎学术之辩，涉及民生和经济。
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