物业管理是近些年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。在物业管理市场中，业主委员和物业管理公司是一对“欢喜冤家”，前者是小区服务管理的监督主体，后者是小区服务管理的实施主体，基于不同利益，现实中两者的对立关系往往大于协作关系，容易产生矛盾冲突。两者的矛盾冲突，一方面要归于业主委员会自身制度的不健全、不规范，业主委员会中的委员均来自于小区居民，很少有从事过专业物业管理工作的,对物业管理工作不了解或知之甚少，他们也没有太多的精力专注在上面。另一方面，物业管理处自身运行中存有不规范，一些物业管理企业不能严格履行物业管理合同，存在物业管理企业服务意识不强、管理制度不健全、物业服务质量不到位、收费标准和服务标准不能及时公布或明示等问题。要解决矛盾冲突，首先要厘清两者关系与完善自身制度问题，这样才能保证物业管理行业的健康有序发展，在业主心目中树立良好形象。业委会与物管处的关系必须明确？
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我们物业说你们老小区成立不了业委会，是社区聘请和委托我们管理，第一年叫物管费，可能嫌事多，第二年改叫垃圾处置费，然后我就不交这个莫名其妙的费了[呲牙] 完全赞同取消黑物业，简直就是业主花钱请回来个欺负业主的爷。几千年没有物业挺好的，物业如同黑社会
(0)我们小区千难万险成立业主委员会了，业委会开始着手准备换掉不作为的物业，结果被不知名人士以各种罪名对业委会主任经营的一家小店罚款十万元，换物业之事不了了之[发怒][发怒][发怒]
(0)国家的政策决定都是为老百姓考虑的，但是到了地方呢？不说别的，我们小区要建立一个业主委员会，社区干部找开发商开了个牵头会，承诺多久资金到位，多久可以建立，但是后来呢？开发商和社区都开始打马虎眼，开始今天拖明天，明天拖后天了，真的有那么难吗？其实不是的，开发商跟物业是一家的，建立了业委会对物业来说会很头疼，账目等各方面都会受到监管，而业委会的建立对于社区来说会多很多工作，后期有很多需要和物业协调来配合业委会去解决的问题，所以除了业主想成立业委会，其余的双方都是多一事不如少一事，所以很多事情从国家的层面来讲，确实是好事，好的决策，但是却很难让普通的老百姓真正享受政策的福利。
(0)业主委员会与物业管理公司实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，两者之间具有一定的法律关系和经济关系。从法律关系上讲，业主委员会与物业管理公司是委托者与受委托者、聘用与受聘的关系。在法律上，业主委员会有委托与不委托，聘用或不聘用的权利;物业管理企业也有接受或不接受委托，受聘或拒聘的权利，两者是平等的。从经济关系上讲，物业管理企业提供物业管理服务是有偿的，在提供一定的服务的同时，也应获得相应的报酬;同样，业主在得到服务后，也应付出相应的费用。物业管理企业向业主委员会和广大业主负责，并接受监督;而业主委员会及广大业主应协助物业管理企业开展工作，并交纳各项费用。双方在经济关系上也是平等的。
(0)从去年年初开始，国家发出《关于开展扫黑除恶专项斗争的通知》。通知明确指出：为保障人民安居乐业、社会安定有序、国家长治久安，要在全国开展扫黑除恶专项斗争。 其中对于物业服务领域也非常重视，全国各城市响应国家号召，在一年之内，已经陆陆续续下发了关于"物业服务行业领域进一步开展扫黑除恶专项斗争活动的通知"。其中，各城市对物业"扫黑除恶"主要分为以下3种类型： ①在物业管理领域特别是对以恐吓、威胁、暴力等黑恶势力行为破坏他人财产、侵犯人身安全的"黑中介"、"黑物业"，纠集社会闲散人员插手小区物业服务公司更换，进行圈地收费的黑恶势力； ②在小区建筑材料供应、运输等环节，以恐吓、威胁、暴力等黑恶势力行为强揽工程； ③采取贿赂、暴力、欺骗、威胁等手段，干扰破坏业主委员会换届选举，垄断业主委员会资源、侵吞集体资产、专项维修资金的黑恶势力等群体，予以重点打击。 除此之外，各地区纷纷联合多个部门，重点打击物业"涉黑"行为，重点关注小区业委会群众的举报和诉求，重点排查物业招投标"黑幕"，对物业企业加强监管。 国家政策之下，物业要凉了？ 一些物业把自己当"主子"，却把业主当"傻子"。 国家对这类物业"扫黑除恶"，这是一个大好事。 站在普通群众的立场来讲，更美好的生活，需要物业来服务，但我们不需要"作威作福"的物业的为我们服务。只有那些真正提供优质服务，收费合理，处处为业主着想的物业，才能得到人们的拥护。所以，综上所述，一个好消息，物业被国家纳入"扫黑除恶"打击范围，物业要凉了？各位网友怎么看？如有更好的看法，欢迎留言参与讨论。
(0)一、业委会缺失阻碍维修资金使用 所谓房屋维修基金，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。 专项物业维修资金交由业委会管理，但首要前提是，小区有一个便利规范的业委会。以广州为例，近期重启完善修订流程的《广州市物业专项维修资金管理办法（草案）》中就提到，允许专项维修资金划转小区业主大会实行“直管”。 据了解，目前广州全市130亿元物业维修基金使用率仅为1%，而目前成立了业主委员会组织的楼盘仅有25%，业委会的缺失阻碍了这部分专项基金的灵活使用。 据了解，当前维修资金是由政府主管部门管理，但在法律上并没有确定政府部门是受委托人。“维修资金是必须缴纳的，并非自愿原则，而且小区的公共部位损害或者需要修缮时，这一意见在传达给资金持有部门时并不能即时奏效，对监管部门来说也不能做到财尽其用。”北京某项目物业负责人对《每日经济新闻》记者表示，这导致一些问题很久得不到解决，也存在侵占、挪用的风险。 “按照现行法律要求，在小区成立业委会之后，维修资金将移交业委会，但目前北京85%的小区没有业委会，15%的业委会不清楚移交的程序。”徐斌律师对《每日经济新闻》记者表示，对于维修资金的移交程序，业委会可以向小区办、建委、业委会专家以及其他小区有经验的业委会咨询，但业委会的建立更需要立法的推动。 按照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，“购房者应当按购房款2%~3%的比例向售房单位缴交维修基金”，“对于已经成立了业主委员会的小区，一般是由业委会负责组织实施专项维修资金的使用，也可以委托物业管理部分负责具体工作，但很多小区并没有成立属于自己的业委会，也就不能灵活自如的对这部分专项基金进行监管。”一位负责物业管理工作的人士对《每日经济新闻》记者说。 二、维修资金提取应简化流程 一组数据揭示了维修资金面临的严峻现实。 截至2013年底，北京市维修资金累计金额约为350亿元，使用额约8亿元。据了解，目前北京这笔资金的账目管理在“北京住房资金管理中心”，业务管理归住建委相关部门，涉及这笔资金监管的包括房管局、审计单位等多个部门。 据 《青岛财经日报》2014年2月报道，住建部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟表示，维修资金的使用规定了严密的审批程序，但缺乏细化的操作规程，造成维修资金使用程序复杂，并且在设计和执行中存在缺陷。更重要的是，建设主管部门和财政部门作为维修资金代管机构的同时，又是维修资金的监管机构。这种双重性质的机构定位，使建设主管部门和财政部门集资金代管、监管职能于一体，集运动员、裁判员于一身。 “维修资金立法应该强调专款专用，一旦挪用就应该承担刑事责任。”一位负责维修基金研究的分析人士对《每日经济新闻》记者表示，只有加大执法力度以及强制性措施才能真正维护业主的权益，而在后期的使用提取过程中，也应该简化流程。 徐斌对记者表示，在维修资金使用过程中，法律需要解决的重要问题便是关于共有物权的管理。但涉及部分监管部门挪用、乱用的情况，在刑法中对于挪用资金等渎职犯罪已有规定，不需要另外立法。 上述分析人士表示，维修资金制度立法，因其涉及金额大、人群广，短期内应当缩短、简化决策过程，长期则应以更高程度的业主自治作为目标。 （转载：尚希《维修基金动用难 小区业委会缺位成主要瓶颈》）
(0)我赞同业委会与物管处的关系必须明确。业委会是处理物管处与住房客户之间关系的一个重要纽带。在很多时候，由于物管处与住房者之间存在利益分歧，物管处难免会为难房主，这时就需要业委会出来从中调节，业委会在这时候起了一个重要的角色，如果业委会与五官春存在着联系关系，难免能够保证公平处理业委会与房主的利益纠纷，可能会偏袒于物管处。所以，我赞同业委会与物管处的关系必须明确！
(0)南山西丽桑泰丹华府小区6月3日乱成一团，新旧物管交接对峙，旧物管不但拆除岗亭，还调来百余人清空新物管办公室。警方到场维护秩序。经街道办调解事情得以解决(《南方都市报》)。 身处利益博弈时代，物管的交替当然是常态。于旧物管而言，当然不愿意拱手退出，所以旧物管总会想方设法阻挠新物管的接手，新物管当然不会就此罢手，于是交接时发生冲突在所难免。 这一次，新旧物管的交接同样招来了严重的对峙。而这样的对峙，不仅仅是让业主饱受困扰，也让相关部门不得不出动维护秩序。从这点来说，旧物管的胡搅蛮缠已经严重扰乱了小区的公共秩序。 按道理来说，旧物管有不满很正常，但旧物管不是流氓地痞，又何必要用对峙的手段来证明自己的实力呢？如果觉得自己的权益受损，完全可以向相关部门申诉；如果觉得申诉不足以表达不满或愤怒，也完全可以诉诸法律，又何必非得把自己当成流氓地痞呢？这不是让业主庆幸，幸好把你们踢出小区了吗？ 这场对峙，场面紧张，而相关部门对此竟然只有调解。调解是在着手解决问题，当然不错。但笔者以为，这场对峙已经严重影响了小区的公共秩序，又造成了警力资源的浪费，相关部门岂能只有调解呢？为何不对这样的扰乱秩序之举追究涉事者的责任呢？要知道，这样的概不追究，等于是鼓励其他的物管，也在被业主踢出小区后对峙——在大城市里，新旧物管交接本是寻常事，但若次次都要严重对峙，相关部门忙得过来吗？ 笔者以为，对新旧物管的如此严重对峙不能只有调解，也应依法处罚。唯如此，才能引导物管通过正常方式维护自己的权益，而不是动不动就对峙——现在是法治时代，不是谁的拳头硬谁就掌握话事权。（转载： 王锦南《物管交接起冲突 只调解是不够的》）
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业主委员会是现代城市文明发展到一定程度的产物。它的成立依据物权法和居民自治的原则，法律对于它的职能有着明确的规定。 虽然理论上有法可依，但业委会在实际履职过程中却常常陷入“事实困境”——物业公司独大，街道办事处不管不问或设置各种障碍，业委会“监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”等法定职能得不到有效行使，业委会成员及其家人的人身安全甚至会受到严重威胁。业委会往往成了“受气会”。 有法可依的业委会在履职中为何如此弱势?我认为： 首先，业委会存在着立法上的先天不足。相对于业主大会，业委会的法律地位不够明确。业委会作为业主大会的常设机构，虽然是依法成立的，但目前没有明确的法律条文规定业委会可
(0)■美国 在美国，土地及房屋均为私人所有。美国的《统一区分所有物业产权法》明确，物业小区必须实行业主自治管理。当住宅销售超过半数后，开发商将协助业主成立业主管理委员会，并将物业管理权转交给业主委员会。此后，开发商将作为住宅小区的一个业主成员服从业主委员会对该小区的物业管理。 管理方式上，业主大会是物业小区的决策机构，业委会是业主大会的执行机构，业主通过业主大会行使投票表决权。根据法律规定，除非小区业主大会章程里有规定，否则，如果有代表20%投票权的业主或业主的委托投票人出席，应视为该业主大会达到法定人数。管理服务上，物业公司负责整个住宅小区的物业整体管理，而具体业务将聘请专业的服务公
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