近日，宗庆后在一访谈中提及自己住的小区入住率不到百分之一，而美国《外交政策》杂志报道称空无一人的昆明呈贡为“鬼城”，这些都是我国房地产泡沫的缩影。近些年随着中国进入城市化加速发展阶段，房地产行业发展地可谓如火如荼，处处开发，高楼林立，而房价高居不下，甚至越涨越高，远远高于实体价格，导致房地产泡沫。房地产泡沫带来楼市的高空置率，很多三、四、五线城市建成的房子卖不出去或者卖出去了，又长期被房主空置。在长三角、珠三角，房地产泡沫现象尤为严重，现在有向三、四线城市蔓延的趋势。房价何时降温？房地产泡沫现象何时消失？房地产业如何步入正轨？请你出招！
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防范住房金融风险,关键要继续实施逆周期的宏观调控政策,并加快相关领域改革,以便释放更多合理的新需求,并调整供给以匹配新需求。针对下半年和明年可能出现的市场短期调整,宜采取“细水长流”的调控策略,不宜“频施一揽子猛剂”,把握好货币、财税、土地等政策的出台时机、节奏和力度,协调搭配,保持调控有“温度”可持续。防范住房金融风险,重点要贯彻执行好“因城施策”的调控主任务,同时要求城市间调控协同配合。既要分城施策,一二线与三四线及以下城市应采取完全相反的政策措施；又要协同作战,作为风向标,要保持一二线城市市场平稳,防止一二线城市过度冷热,带动三四线城市去库存,确保住房市场长期可持续稳健发展。
(0)2008年北京楼市低点时,我在北京西三环贷款购买了一套80平方米的两居,每平方米单价1.3万元。如今,这个区域的房价涨到了5万元左右。当年和我一道来京的同学,因种种原因至今尚未购房,他现在觉得财力和心力离“买房梦”越来越远。在这个愤怒的中产者眼里,他对房子的需求是刚需,但他承担不起；而我有房,则是楼市的既得利益者。 实际上,我这个所谓的“既得利益者”,前不久为了扩展一点居住空间,也已看过不少二手房。看房时,遇到那些名下有好几套房,还要临时加价的房主,我也羡慕嫉妒恨,甚至忍不住想骂娘。在我眼中,他们才是真正的“既得利益者”。 记得有一个房主,在断然拒绝我的报价后说:“当年我买房的时候,对方毫厘不让,我现在凭什么要吃亏?”或许,他真的遭遇过更面目可憎之人吧,否则不会留下如此严重的“后遗症”。想到这里,我竟然开始有点同情他了。 楼市中还有哪些既得利益者?是卖地成性的地方政府,利字当头的开发商?还是见风使舵的银行,旱涝保收的中介?狡兔多窟的“房叔”“房姐”,也必须上榜吧?其实,一些人的评价标准很简单:谁不想让房价合理回归,谁就是既得利益者。 但是,不管怎么分类,既得利益者不是一个人在战斗。有房的人,并不比没房的人更坏,他们很多时候只是运气好一点、出手早了一点。站在刚需的立场,启示他们要面对的对手也非常多,且强大到令人沮丧。 人各有欲求而资源稀缺,为避免冲突,需要更合理的利益分配机制。中国现在的问题是,利益分配逻辑过于单一,强势者往往“通吃”。比如,如果我爸是李刚,我可能就有更多发言权。扭转这个分配逻辑,正是当前改革的题中之义。 楼市调控,是改革的重要组成部分。楼市中,有人利用权力寻租,化公权为私利的现象,早被大众诟病。但这些客观存在的乱象,已经造就了相当数量的暴发户。这一部分人,与“刚需”们,不可能是一样的心思。 调控的目的,是建立新的合理的市场秩序,而不是“革掉”所有既得利益者。事实上,既得利益者甚至能推动楼市的理性变革。 国内某知名论坛先前做过一次调查,超四成受访者认为,既得利益者可能推动改革。“当公众的利益诉求很强烈却得不到满足时,社会矛盾聚集的危险增大,既得利益者出于自我安全感和自我保护的需要而推动改革”。 经济学家周其仁也提出过类似观点——改革除了触动现有的既得利益,还要迅速地、尽可能快地形成新的既得利益,形成跟改革一致的利益。 其实,楼市调控也可以朝这个方向施展智慧。在制度设计时,除了照顾刚需,也顾及广大身家清白的“既得利益群体”,将两者捆绑在一起,共利共生——虽然这难度很大。（转载：黄海波《楼市既得利益者凭什么革自己的命》）
(0)中国房地产市场有泡沫吗？对于这个问题，似乎很难给出一个确切的答案。事实上，不少人认为中国房地产市场泡沫化已然很严重，并认为泡沫可能很快就会破裂；也有不少人认为中国房地产市场并不存在泡沫，而且随着城市化进程的加速推进，大量农村人口向城镇迁移，未来一段较长时期，城市住房需求仍然旺盛，房价也很可能会继续上涨。为什么不同的人对同一问题会有如此截然不同的观点呢？ 一、多因素致泡沫判断存争议 第一，目前还没有一套公认的足以辨别房地产价格是否存在泡沫的理论或指标体系。较为常用的指标——房价收入比、租售比、房屋空置率等，尽管在分析房地产价格是否“合理”时有一定参考价值，但究竟在哪个区间房价是“合理”的，而超出哪个临界值就可判定为有泡沫，并没有一致的标准。简单地通过国际对比来判定房价是否“合理”，似乎也缺乏足够的说服力，毕竟每个国家的情况都是不同的。 第二，目前房地产市场统计还不完善，缺乏足够全面和权威的统计资料。比如我国存量商品房规模，待售商品房库存、住房空置率和综合性的房价指数等，都还缺乏较为精确的统计。如果连房地产市场基本情况都不了解，对房地产市场整体供求状况、房地产价格走势等判断也就缺乏坚实的基础。 第三，理念的不同也会影响到人们对泡沫问题的看法。在经济学领域，长期以来持续存在着“理性”与“非理性”、“均衡”与“非均衡”之争。一些学者坚信，人们永远都是理性的，因而经济总是处在均衡中，房地产市场也不例外。任何时候，房地产价格都是市场供求的综合反映，并不存在所谓的泡沫。另一些学者则指出，很多时候人们是非理性的，做出在事后看来是不明智甚至错误的决策。因此，经济体系会经常性地脱离均衡的轨道，出现诸如“非理性繁荣”和房地产市场泡沫等现象。 第四，只有在房地产市场泡沫破灭的情况下，人们才可以肯定之前存在泡沫。这意味着，即使多个方面显示房地产市场存在严重的泡沫，但只要房价在持续上涨，并且没有大幅向下调整的迹象，就无法完全肯定房地产市场是否存在泡沫。 因此，判断当前中国房地产市场是否存在泡沫，笔者认为应从其他角度入手：一方面，要看到不同城市和地区房价存在差异有其合理性；另一方面，也要看到近十多年来房价持续大幅上涨并非可持续的。 二、不同地区房价差异有其合理性 归根结底，房价是由房地产市场供求关系决定的。其中，土地供应是限制房地产供给的最主要因素。显然，并非任何地方都适宜于房地产开发，而相对于需求而言，优质地段尤其稀缺。另一方面，作为资产，对房地产的需求主要取决于其在未来若干年所能够提供的服务的总价值。这种服务，并不仅在于提供栖身之所。否则，建在沙漠中的房屋的价格就不会与建在海滨的房屋的价格有明显差别。周边环境的好坏、交通便利程度、离工作地点的远近等等，都会影响到房地产所能够提供的服务的价值。 从这一角度看，不同地区的房价存在较大差异有其合理性。例如，一线城市如北京、上海、广州和深圳，由于拥有更好的就业机会、更健全的社会保障安全网、更高的教育和医疗水平、更丰富的公共产品和基础设施供给，这些地区的房地产所能够提供的服务的价值明显高于其他地区，在城市土地供应有限的情况下，房价也就明显高于其他地区。 从另一个角度看，房价是调节人口分布的重要手段。由于就业机会、社会保障水平、医疗教育条件和环境气候等存在差异，不同地区的吸引力不同。人口会从吸引力低的地区流向吸引力高的地区，直到不同地区的吸引力趋于接近时，人口分布才会稳定下来。而房价是一种成本，高房价可以有效避免人口过度集中于较有吸引力的地区。事实上，在中国这样一个人口大国，人口过度集中于少数大中城市，会带来如“城市病”在内的多种问题，对经济整体的危害可能很大。可见，不同地区房价存在差异，既有其合理性，亦有其必要性，而且还是市场经济条件下的必然现象。 三、房价持续大幅上涨不可持续 然而，作为一种商品价格，房价与其他商品的价格并无本质区别。那种认为房地产市场需求是刚性的因而房价存在只涨不跌的可能性的观点完全站不住脚。从实际情况看，没有任何一种商品的价格能够持续不断上涨，即便是需求极具“刚性”的能源和粮食也不例外。以石油为例，根据英国石油公司(BP)统计，以2012年美元计算，在1864年达到117.8美元/桶的高点后，无论是在20世纪70年代石油危机期间还是在金融危机之前的2008年，国际原油价格再也没有超过这一水平。同样，根据世界银行数据，按照2010年美元计算，尽管2000年以来世界谷物价格总体上持续上涨，但截至2012年仍远低于1974年时的价格水平。 从国际经验看，房价长期大幅上涨后通常都会经历一个剧烈的回调过程。1985年3月到1990年3月，日本六大城市商业地产和住宅价格分别上涨了2.9和1.6倍；而1990年3月到1995年3月，二者分别下跌了59.8%和42.6%。2000年一季度到2006年二季度，美国住房价格(以case-shiller指数衡量)上涨了89.9%；而在2006年二季度到2011年一季度期间，这一价格下跌了33.8%。香港房价在上世纪80年代后期至1997年期间快速上涨，而1997年年底至2003年年中累计下跌幅度超过50%。 总之，不管从何种角度，都没有理由认为房价会只涨不跌。中国的房价当然也不例外。特别是考虑到过去的十几年里，中国房地产价格已经历了长时期的持续大幅上涨，与居民收入也已经远远脱节。因此，笔者相信，任何类似“这次不一样”或“这里不一样”的想法，最终会被时间证明是错误的，房价拐点迟早会来，尽管很难准确判断其时间。（转载：黄涛《中国房地产市场有泡沫吗》）
(0)最近对楼市限购政策松绑的呼声甚高，不过央行的救市做法却颇有一番新意味。日前，央行约谈商业银行，希望其加大首套房贷的规模和优惠力度。但与此同时，央行并没有流露出要出台大规模的信贷刺激计划。这其实反映了央行在限购政策松绑问题上的纠结心态：松绑限购或将提振楼市，但房价可能会面临一波新的涨势。 目前对于 “救市”的主流观点是：降低入市门槛，刺激供求双方积极入市。但实际上，“救市”还有另一层意思，即让楼市获得转型的机会。矛盾之处在于：市场若放松，那么房价就会出现反弹态势；而市场若继续收紧，房价虽然能受抑制，但楼市也将背负“崩盘”压力。 中国楼市面临一个悖论：稳定房价和提振楼市之间的矛盾。此类悖论，在市场有争议的高库存、房地产业发展、人口导入等内容上均有所体现。 目前救市的最大理由就是缓解高库存压力。高库存是否是楼市的病态？如果缓解高库存，房企的资金紧张局面势必缓解。但反过来，库存若能有效去化，那么类似的日光盘现象又会出现，进而成为引致看涨预期的导火索。高库存可以作为房价的稳定器。一味坚持快速去库存的思维，可能是促使房价反弹的诱因。 救市不光是在救楼市，也是在救城市。目前很多二、三线城市的房地产业比重比较大，甚至是当地最大的支柱产业。所以，从发展产业经济和提高地方财政收入等要求看，必须积极进行宽松的楼市政策注入，从而盘活楼市资源。但问题在于，如果在这个时间点救活楼市，就会导致更多的投机型资本进入。限购政策的松绑固然好，但对于地方经济的发展可能会留下后遗症。 很多加入救市大军的城市，在松绑政策的制定上都会和落户政策相挂钩。这里有一个隐形前提：救市能加快外来人口的导入和购买力的释放，从而改善当地的投资环境，引导各个企业进入。现实情况是，这么多年来，“孔雀东南飞”的人口迁移格局没有发生实质性变化。若没有产业的导入，那么人口并不会因为限购政策的松绑而加快流入。而产业因为没有人口的导入，也会担忧在该市场的投资风险。产业和人口谁先进入，这是地方政府一直很懊恼的问题。 处理好“稳定房价”和“提振楼市”的关系，自然需要一定的智慧。想当然地进行救市，难免会有后遗症。此次央行提供了限购松绑中的一个模板：有条件地进行放松，并将楼市资源尽可能地向刚需购房者倾斜。这样的一个倾斜做法，自然需要差异化、有条件的松绑计划。那么，什么样的救市策略才能真正解决这样一个悖论呢？ 整个市场的主流观点是：三、四线城市最需要松绑，因为库存积压。但此类城市过去并没有为太多的限购政策所束缚，人口导入速度不会因为政策松绑而大量流入，当地的购买力也不会因此而快速向楼市注入。因此对于此类松绑限购的做法还是需要泼冷水。事实上，限购政策主要还是体现在一、二线城市。亟须松绑或注入楼市刺激政策的不是三、四线城市，而是一、二线城市的郊区市场。此类城市的楼盘开发规模较大，可以成为外来人口购房的重要空间。对此类城市注入宽松的购房政策，利好人口的导入，属于比较务实的做法。笔者建议对此类城市市区中的老市民购房资格进行松绑，鼓励其进行二次置业，但必须在郊区楼盘中完成。这样的一个松绑，利好当地市民改善型住房需求的满足，同时能为市区增加更多的二手房源。 2010年以来的限购限贷政策威慑力才刚刚显露。此刻鲁莽地对此类政策进行松绑，自然容易贬损政策的公信力。所以，还是需要采取有条件的松绑，并且要给予该行业3~6个月的反思期。这样将有效抑制投资投机需求，并鼓励刚需购房者的入市。在为各个市场主体找到最佳利益平衡点的同时，真正破解楼市的悖论。（转载：严跃进《救市不仅是在救楼市 也是在救城市》）
(0)据媒体报道，宁波悄然调整楼市限购政策，购房者房产审核由户籍所在地和拟购房所在地两地核查变为一地核查，此举意味着宁波开始放宽购房资格。 而在此前，广西南宁等地也传出了放松限购的消息，从而让市场对楼市前景充满担忧，对房价会不会再次大幅反弹表示担心。 有分析说，这是地方政府救市的信号，一旦形成连锁反应，将直接导致楼市调控功亏一篑，最后以失败而告终。 产生这样的担心和担忧，是非常正常的，也是可以理解的。但是，楼市调控是否只有降价一条路呢?如果房价暴跌是否就一定是楼市调控的成果呢?中国经济和消费者是否能够承受得起房价的暴跌呢?显然，这是十分复杂的问题。笔者的观点是，无论是地方政府通过放松调控政策救楼市还是许多人希望出现的房价暴跌，都不是好的倾向。 就地方政府救市而言，由于出发点主要是政绩，亦即房地产市场过度低迷对经济增长的影响。因为，相当一部分地区的经济已经完全被房地产所绑架，被房地产业对GDP的拉动所绑架。离开房地产，地方已经没有什么新的经济增长点。特别是实体经济，不仅难以成为地方经济增长的依靠，而且已经成为地方政府的拖累，很多企业由于长期得不到政府和银行的支持，陷入了高利贷、互保联保等的陷阱，一旦一家企业出现问题，就会产生连锁反应，形成大面积的企业瘫痪、金融风险爆发。 在这样的情况下，地方政府别说依靠实体经济，只要实体经济不发生大面积风险就已经让地方政府很欣慰了。自然，目标也就只有房地产一条路了，想方设法地放松楼市政策，让楼市尽快复苏也就成了地方政府不能不考虑的问题。 问题在于，这样做的结果，不仅不能解决眼前的矛盾和问题，而且会带来更为不利的影响和冲击，使原本就已经严重失衡的经济结构更加失衡。显然，这种倾向是要不得的，是必须采取强有力的措施加以解决和预防的。 而另一种倾向，则是希望房价暴跌。如果单纯站在购房的角度来看，房价暴跌当然是最好的结果了。但是，如果将目光放到经济发展全局，放到每个居民的利益角度进行分析，房价暴跌绝对是有百害而无一利，至少是弊远大于利。一方面，经济承受不起。在相当一部分地方都将房地产作为主导产业、支柱产业的情况下，房价突然暴跌，其对地方经济的打击和影响是可想而知的，其可能带来的后果也是不能不顾的。解决地方经济结构失衡的问题，只能一步一个脚印地来，而不要寄希望于一夜之间将这个问题全部解决。所以，在目前的情况下，房价暴跌不可取;另一方面，居民受不起。千万别以为房价暴跌后居民买得起房就什么问题都解决了。殊不知，居民的生活不只是住房，还有就业、收入增长等。如果房价暴跌，就会带来经济严重震荡，不仅开发企业、银行、政府等面临极大风险，其他企业也会受到严重拖累。更何况，相当一部分开发企业还与地方政府、融资平台等捆绑在一起，一旦房价暴跌导致开发企业集体崩盘，其后果也是不堪设想的，最终受伤的还是广大居民。 也正因为如此，对当前出现的地方政府纷纷放松限购政策、出台救市措施，应当审慎对待，谨慎处理。既不要让地方政府重拾“土地财政”老套路，让地方继续在“土地财政”上越走越远使房价继续快速上涨，也不要继续将房地产市场管得太死，而应慢慢地交给市场，由市场来进行调节，避免出现房价暴跌的现象。从总体上讲，就是让房价稳定下来，而不是继续像脱缰的野马。这就要求，有关方面必须在保障房建设方面给地方政府更多的任务、更严格的考核、更严厉的监管。一旦这个问题解决好了，房价也就不重要了。 总之，困扰目前楼市调控的“两种倾向”都要不得，都要坚决防止。(转载：李明岩《楼市"两种倾向"都应警惕》）
(0)房地产建设的如火如荼，我觉得与下面几个原因有关。第一，土地的价格，土地价格是房地产最主要的成本。那么高昂的土地价格就促使了高房价的出现。而土地的所有者是国家。那么可以说是政府在主导房地产的价格。第二，地方政府对房地产征收的税收。有很多地区政府的GDP增长速度的重要推动者就是来源于房地产。那么，地方政府其实一方面是在促使房地产价格的上涨，这就存在政府失灵。第三，中国经济的快速发展使农村人口迁往城市，每年大批的毕业生也来到城市谋职，城市的现代化是硬趋势，这就导致了房地产的价格弹性是刚性的。在强大的需求推动下，房地产价格在下一轮的均衡中会提高。但是，在谈到需求中，需要引入有效需求这个概念。很多人想买房，但真正能支付买房费用的人却不是很多。有效需求的不足是导致房地产泡沫的最重要的方面。那么，我对房地产发展的建议就是，政府应该在房地产的管理过程中，渐渐淡化经济政策，而是更自主的交给市场来调节。泡沫肯定是存在的，那么泡沫的破裂未曾对于购房者来说不是一件好事。
(0)中国住宅销售价格正在下跌。从今年5月到6月，70个大中城市中环比房价下跌的城市从35个增至55个。全国100个城市新建住宅均价也从5月开始连续3个月录得负增长。国内外的新闻报道及经济分析中也开始出现“中国的房地产泡沫破灭”、“经济崩溃”的论调。 這並不是中國房地產市場首次出現調整，從2008年初到2009年上半年、2011年下半年到2013年初樓市都曾陷入低迷。 但與此前兩次由政府出面抑制貸款或通過限購抑制房價的政策性因素不同，市場因素在此次調整過程中占據了較大比重。房價上漲的同時建設加速，由此導致了供應 過剩，銷售低迷，有意購房者開始觀望，結果導致市場進一步蕭條。 目前房地產市場
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