我们知道，上世纪70至80年代，日本经济经历了房地产价格的暴涨和随后的崩盘，进入了长达30年的经济衰退期。一方面，随着日本经济的快速增长，成为了世界第二大经济体，再加上低利率和金融体系的自由化，房地产市场出现了过度投机。期间房价不断上涨，而房屋的租赁和销售市场也呈现出过热的现象。许多人通过借贷购买房产，使得房地产市场的风险不断积累。
此外，当时的日本政府和金融监管机构未能及时采取有效的政策措施来抑制房地产市场的过度投机。例如，当时的金融政策过于宽松，使得银行大量发放房地产贷款，进一步推动了房价的上涨。同时，政府对土地资源的过度开发和浪费也加剧了房地产市场的泡沫。另一方面有一定的市场需求，但土地供应不足（日本国土面积有限）……当本世纪周边国家（中国和韩国）崛起之后，需求就随之下降。最终，随着国际经济形势的变化和政策的调整，日本房地产市场开始出现崩盘。房价大幅下跌，许多人的财富受到影响，银行的房地产贷款坏账率上升，经济出现衰退。这一崩盘的影响持续了长达30年的时间，对日本经济和社会造成了深远的影响。因此，日本上世纪70至80年代的房地产市场暴涨和崩盘是一个深刻的教训......
政府和监管机构应该加强对房地产市场的监管，防止过度投机和市场泡沫的出现。这对中国有何启发教育意义呢？“愿中国青年都摆脱冷气，只是向上走。有一份光，发一份热。就令萤火一般，也可以在黑暗里发一点光。不必等候炬火！”尽自己的一份力、发出自己的一点声音。
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我还从来没有像这个时期一样，对时代感到如此不对劲儿。 我感到“不对劲儿”，是指“明明是异常现象，但所有的人却都将其视作理所当然”的状态。土地价格不可能高到这种程度。日本的房地产开发公司竟然能够轻而易举地买下圆石滩和洛克菲勒中心，这太不正常了。然而在现实世界中，这些匪夷所思的事情却接二连三地发生，而且谁都不以为怪。这就是我所说的“不对劲儿”。 地价开始暴涨。1983年，东京市中心的土地价格开始以异常的速度飞涨。在虎之门周边地区，土地交易成交价格高得令人难以置信。这种现象逐渐扩大到其他地区。 支撑地价高涨的，是大家的期待。人们都相信“随着日本经济的增长，东京将会成为亚洲的金融中心”。世界各地的企业聚集在东京市中心，希望在此拥有一席之地。因此东京市中心土地的经济价值上升，土地价格也会随之高涨。在这种预期之下，人们开始抢购土地。 1986年前后，“拆迁”“转卖土地”等词语开始流行。拆迁是指收购之前低层建筑密集的土地，将其夷为空地，以备将来建造高楼大厦。 市中心的土地权利关系往往错综复杂，需要大费周章才能变为空地。所以大型房地产开发集团往往不亲自出面，而是请分包商来做前期工作。于是涌现出了很多来历不明的“拆迁队”。 转卖土地则是指买到土地，再将土地转手倒卖。地价不断上涨，所以倒买倒卖能够牟取暴利。用土地做抵押，可以轻松地从银行获得贷款，因此以将要购入的土地作为抵押从银行获取贷款，几乎分文不出就可以进行土地的倒买倒卖。很多公司为了牟取暴利纷纷投身于这个行业。 当时还出现了“铅笔楼”一词。在极为狭窄的土地上，建造5层高左右、像铅笔一样细长的大楼。这些奇怪的新词就像日常用语一样，到处有人在用，到处都能耳闻。 根据1987年1月政府公布的土地标准价格，东京附近的土地价格比前一年上涨23.8%。接下来的1988年1月，土地价格上涨率高达65.3% 泡沫经济崩溃以后，从较长时期来看土地价格的变化情况，可以明显观察到这一时期地价上涨实属异常(图4-5)。但在当时，人们却完全没有警觉到这个异常现象。1988年，日本国土厅公布的《国土利用白皮书》指出，“以东京附近为中心的土地价格上涨是由实际需求所引起的。”也就是说，这份白皮书认为，土地价格上升并非投机导致，而是土地需求大于供给引起的，因此并非异常现象。这相当于政府为土地价格高涨做了权威保证。 于是土地泡沫进一步膨胀。除了城市中心地区的商业用地，大城市周围住宅用地的价格也显著上升。 1990年，东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。在首都区域，不要说独栋住宅，就是公寓价格也涨到了平民百姓难以承受的水平。 这一时期盛行开间公寓。据说适合人们买来投资，等价格上涨之后卖出赚取差价。 我在美国就日本经济问题进行演讲，也越来越多地谈及日本的土地问题。有一次，我在演讲中对土地价格进行说明时，发现听众都在台下偷偷地笑。 演讲结束后问他们为什么笑，有人告诉我说，“你用平方英尺来计算土地面积很好笑，因为在美国，土地面积都是以英亩*来计算的。” 其实我在演讲前，也曾经犹豫说明土地价格时用什么单位。因为日本一般说“1平方米多少钱”，所以就改成了“1平方英尺多少钱”。然而在美国，土地面积的单位却是英亩，1英亩大约等于4000平方米，也就是4万平方英尺。所以听了我的演讲，听众们确实会感到很好笑吧。 后来我去澳大利亚的时候，很好奇那里用什么作为土地面积单位，所以特意留意了房地产广告。 在日本，房屋面积非常重要，所以房地产广告会把小数点后面的数字都认真地写清楚。但我在澳大利亚看到的广告却写着，“到与相邻土地为界的那条河为止。”土地面积多大，根木就没写出具体数字。在澳大利亚，这才是通常做法。提出泡沫经济的警告，却被当作耳边风 我在1987年就曾撰文指出，“现在的地价上涨是泡沫。”这篇文章刊登于1987年第11期《周刊东洋经济临时增刊近代经济学系列》杂志上，题口叫作“因泡沫而不断膨胀的土地价格”。 我在这篇文章中指出，日本的地价上涨并非如《国土利用白皮书》或者许多人所相信的，是由于需求增加而造成的长期现象，而是由于对未来的过大期待以及金融缓和政策所引起的不伴随实际需求的暂时高涨。据我所知，这篇文章是最早使用“泡沫”一词来形容这一时期的地价暴涨现象的。“泡沫“这个词，很早以前就在经济史上出现过。例如17世纪在荷兰阿姆斯特丹就曾出现过“郁金香泡沫”，也就是郁金香花卉的球根期货价格飘升的事件。在18世纪的英国则发生过“南海泡沫事件”，也就是借进行贸易之名成立的南海股份公司的股价异常暴涨的事件。 在期货或者股票方面存在“泡沫”的概念，但是对不动产使用“泡沫”这个词的先例，我还没有见到。20世纪20年代，美国佛罗里达州的度假地曾经发生过地价急速上涨的情况。弗雷德里克•艾伦(Frederick Lewis Allen)曾经在《崛起的前夜》(Only Yesterday：An Informal History of the 1920s)一书中描述了当时的情景，但他并未使用“不动产泡沫”一词，而是用了将其称为“不动产热潮”。 我认为“日本的地价高涨是泡沫”的观点受到了许多经济学家的猛烈批判。例如经济学家云集的“政策构想论坛”就在1990年报告当中断言“地价上涨属于正常范围”。 认为“价格引发了泡沫”，实际上意味着“市场的判断错误”。对于经济学家来说，这是难以接受的观点。因为在经济学理论中，“市场的判断才是正确的判断。”因此，承认泡沫的存在无异于经济学家的集体自杀行为。所以经济学家不甘心承认泡沫也是情理当中的。 在报纸和杂志上，认为“地价高涨反映了日本经济的增长，是正常现象”的观点占绝对优势。我在讨论会上阐述“现在的土地价格是泡沫”，总是遭到强烈的反驳。 在泡沫经济正在发展的过程当中，人们很难承认它是泡沫。而要指出它是泡沫，则是一件更难的事。这是一场孤独的战斗，得不到任何人的理解和支持。 当时，我曾经警告某位政治家，“泡沫经济一旦崩溃，将会造成严重的后果。”这位被认为是自民党中最具智慧的政治家却回答我说，“哎呀，最近我的选区的地价也终于开始上涨了。”像他这样的人，居然也没有对土地价格的异常上涨感到怀疑。 我还从来没有像这个时期一样，对时代感到如此不对劲儿。 我感到“不对劲儿”，是指“明明是异常现象，但所有的人却都将其视作理所当然”的状态。土地价格不可能高到这种程度。日本的房地产开发公司竟然能够轻而易举地买下圆石滩和洛克菲勒中心，这太不正常了。然而在现实世界中，这些匪夷所思的事情却接二连三地发生，而且谁都不以为怪。这就是我所说的“不对劲儿”。第一次强烈地感受到这种感觉就是在这一时期。来源：《战后日本经济史》
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