上世纪80、90年代东莞以发展制造业（实体经济）为主，而本世纪隔壁的惠州（大亚湾）以房地产开发为重，两种路径结果出现了截然不同的结局。
住房和城乡建设部发布《2022年城市建设统计年鉴》，东莞在全国众多地级市中脱颖而出，成为国内首个“城区常住人口1000万以上”的地级市。在中山大学岭南学院经济学系教授林江看来，东莞进入超大城市行列，对于一个地级市而言，有惊喜但并不意外。据介绍，作为一个享誉中外的制造业名城，东莞外来人口占比在八成左右，城镇化率远高于全省全国水平，吸引着全国各地的务工人员在这里集聚......
反观恵州大亚湾，优越的地理位置、便利的交通，加上楼市仅为深圳1/4的均价，让大量深圳都市白领和各地投资者涌入此间置业。如今，这种确定性正在消失。在楼市需求偏弱、价格下跌态势延续行情下，今年以来，大亚湾楼市经历了数个至暗时刻。如今整个东莞市的城镇化水平如火如荼，反而是恵州大亚湾仍处于萧条状态，相信全国许多地方也出现了这种类似的情况……
综上，表面上看，是东莞和惠州的pk，实则是实体经济和房产经济的对决，这也告诉我们一个道理：实体经济才是发展之本，只有守住实体产业，方能带来无线生机与活力。对此，您认为呢？“愿中国青年都摆脱冷气，只是向上走。有一份光，发一份热。就令萤火一般，也可以在黑暗里发一点光。不必等候炬火！”尽自己的一份力、发出自己的一点声音。
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让我们再次回到2001年。2001年美国经历了两件大事。第一，从2000年开始破灭的互联网泡沫到了2001年开始全面崩溃。
第二，9-11恐怖袭击引起的恐慌导致金融市场的流动性开始急剧紧缩，一场衰退马上就要到来。
为了应对危机，时任美联储主席的艾伦·格林斯潘开始下调利率，如图，从2000年的6.5%一路下调至2003年的1%。
非常有趣的一点是，当时的诺奖得主保罗·克鲁格曼竟然在《纽约时报》上写了一篇名为《美国应该用房地产泡沫取代互联网泡沫来提振经济》的文章。事实上，美国确实以房地产泡沫取代了互联网泡沫，而房地产泡沫的破裂就酿成了这次百年一遇的金融危机。
人类历史上所有和平时代的经济危机，几乎都是由泡沫引发的。
简单的说，都是从流动性过剩（钱越来越多）开始，接着出现投机热，最终形成泡沫，而后发生崩溃。美国的房地产泡沫就是从2001年美联储主席格林斯潘降息，也就是制造流动性过剩开始。
因此，在次贷危机爆发后，很多人都将责任推给了这位在位十六年的美联储主席。不过，前任美联储主席本·伯南克在耶鲁大学的演讲中为格林斯潘做了辩护，他认为资产泡沫和央行的货币政策之间并没有必然的联系。
伯南克的理由是：德国和西班牙共用同一个央行 -- 欧洲中央银行，因此两国在执行完全相同的货币政策，但西班牙的房价从2001年至2007年却上涨了145%之多，而德国房价则并未上涨。
德国通过政府政策来抑制房价，而西班牙则是通过政策来不断抬升房价。
低利率对炒房者来说，贷款炒房的代价降低了，但对于企业来说，贷款投资研发新产品的代价也降低了。那么结果到底是全民炒房，还是全民创业，就需要政府卓越的眼光和能力。
回归主题。说完了流动性过剩（变钱多了），投机热和泡沫就很容易了。
在房地产泡沫中，有人会卖掉公司专心炒房；有人会贷款买一百套房，要么一夜暴富，要么被逼跳楼；有房的想再买几套等升值，没房的压力山大凑首付。
在1997年，平均住房贷款的月供占美国人税后收入的22%；而到了2005年，由于房价的连年上涨，这一数字已经变成了37%。
可想而知，当时的美国人其实并没有经济能力负担如此高昂的房价，所以它才被称为泡沫。是泡沫就一定会破。而泡沫的崩溃，则往往来源于流动性的收紧 -- 高利率政策（钱变少了）。
2004年年中，由于美国入侵伊拉克导致的国际油价暴涨，再加上长期的低利率政策导致的流动性过剩，时任美联储主席的格林斯潘开始加息以应对通货膨胀，如图，从1%一路上调至5%。美国的房地产价格也开始在2006年回落。
有趣的是，美国利率从2004年开始稳步升高，而房价却直到2007年年初才开始真正下跌，可见泡沫的生命力，或者说人性的贪婪真的很奇妙。
由于深知是泡沫就会破裂的道理，我有一位长辈朋友就从2005年开始通过看跌期权卖空美国楼市。但是由于成本高昂，最终于2007年放弃。电影中的几位对冲基金经理其实也都经历了类似的煎熬，只是他们坚持到了最后。
在美国的购房政策中，有一条被称为 “Foreclosure 止赎权”。也就是说，使用贷款购买了房子的房主，可以在任何时候放弃房子的所有权，将房子退还给银行，同时停止偿付贷款（当然之前已经还的金额也是要不回来的）。
对于持有 MBS 的投资者来说，房主行使了止赎权也就意味着违约，因为没有未来持续的现金流了，只剩下了拍卖房子得到的一笔现金。
很多人认为在房价下跌时，会有大量的房主主动执行止赎权把房子退还给银行，因为当他们发现房子的市场价值已经低于自己要偿还的贷款金额时，干嘛不行使止赎权然后重新以更低的价格去买一套呢？因此这是次贷危机中 MBS 违约率大幅上升的原因。
然而事实并非如此。信用积分对美国人来非常重要，而行使止赎权把房子退掉这样的战略性违约行为会让一个人的信用积分大幅下降。
因此，不排除一些为了眼前利益而主动行使止赎权的人存在，但这肯定不是违约率飙升的主要原因。那主要原因又是什么呢？
两个词：GPM，graduated payment mortgage 和 ARM，adjustable-rate mortgage。
人性的贪婪，从这两个词中得到了集中体现。
首先是 GPM，它的意思是贷款人在还房贷的时候可以在前几年先还很少的钱，然后再回归正常。
在著作
(0)海景房销售“神话”不再。资料显示，惠东县距离深圳市罗湖区仅一个半小时的车程，海岸线上分布着巽寮湾、双月湾、十里银滩、亚婆角等多个著名海滨风景区。 丰富的海滨资源之前吸引了不少开发商的到来，碧桂园、金融街、合正、富力、万科等房企开发的大型综合旅游项目在海岸线上依次排开。惠东县的海景房可谓红极一时，2011年，有些项目甚至创下日销4000套的神话，房价顶峰时期，也一度达到1万元/平方米左右，一些景观视野特别好的单位，甚至能卖到1.5万元/平方米以上。 被旅游度假概念吸引的小莉（化名），于2016年前后在惠东买下十里银滩2期一套80平方米的新房，与海直线距离几百米，总价50多万元，单价6000多元。 彼时，小莉在惠州工作，拿到房本后的两年，小莉还来到海边小住过一阵子，但没有常住。她表示，刚开始的时候比较热闹，海滩也比较干净、漂亮。但后来她换了城市生活，也因疫情原因，就没有怎么去住过。租金方面，三居室租金从疫情前的1200元降至目前的800元左右。小莉觉得租出去不合算，因此，她的房子并未对外出租，想着有时间可以去度假。 由于当初购买海景房的人群中，有不少投资客，时至目前，一些投资客只能降价出售。据小莉介绍，目前其所在的项目，不少房子单价在3000元-4000元，房价接近“腰斩”，“之前不少买别墅的都亏损了，以前300万、400万元买的别墅，目前仅有200多万元，很少有人愿意去接盘。” 谈及惠东地区海景房与海南海景房的差别时，小莉表示，海南温度高，惠东今年冬天的温度也在10摄氏度以下，因此，气候、风景没有海南好，加上医院、学校、超市等配套也有差距。由于之前很多投资客买房用作民宿对外出租，疫情后住的人少，很多商铺关门，加上有些地方管理不到位，环境也没有之前好了。因此，房价会低很多。 某数据研究中心高级分析师关荣雪分析，惠州房价下跌的原因是多方面的，其中最主要的因素是供需关系的变化。过去几年，惠州海景房的供应量大幅增加，而需求却未能相应增长，今年以来，住房需求释放并不充分，价格仍面临较为明显的下行压力。而且，各区域海景房价格下跌情况不一，并不是所有区域价格下跌幅度都大，也有部分市场需求比较稳定的区域价格跌幅较小。此外，房子在市场中的受追捧程度也与其自身的品质及基础配套有一定关系，惠州部分海景房在配套等方面还有待进一步提升。作者张晓兰
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